Grundstückgewinnsteuern

Steuerabzug bei Auflösung der Hypothek

Entschädigungszahlungen für den vorzeitigen Ausstieg aus einer Hypothek können bei der Einkommens- oder bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht werden. Das Bundesgericht präzisiert die Voraussetzungen und schuf drei verschiedene Arbeitshypothesen, die ab April 2017 neu gelten:

Fall 1:
Wird eine Immobilie verkauft und die damit im Zusammenhang stehende Hypothek vorgängig aufgelöst, kann die zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstücksgewinnsteuer als abzugsfähige Anlagekosten in Abzug gebracht werden.

Fall 2:
Wird im Zusammenhang mit einer Umfinanzierung bei einer Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, kann diese bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden, sofern bei der selben Bank eine neue Darlehensbeziehung vereinbart wird. Hier handelt es sich lediglich um eine Veränderung des bestehenden Schuldverhältnisses.

Fall 3:
Differenziert sieht es das Bundesgericht, wenn die neue Hypothek bei einer anderen Bank eingegangen wird. In einem solchen Fall qualifiziere die Vorfälligkeitsentschädigung als Konventionalstrafe bzw. Schadenersatz und könne weder bei der Grundstücksgewinnsteuer noch bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden.

Gleichzeitig hält das Bundesgericht fest, dass ein Abzug sowohl bei der Grundstücksgewinnsteuer als auch bei der Einkommenssteuer ausgeschlossen sei. Diejenigen Auslagen, die schon im Rahmen der einen Steuer in Abzug gebracht wurden, können nicht noch einmal bei einer anderen Steuer abgezogen werden.
(Quelle: BGer 3.4.2017 (2C_1165/2014, 2C_1166/2014, 2C_1148/2015)

Bundesgericht präzisiert die Mindestdauer eines Steueraufschubes infolge Ersatzbeschaffung bei der Grundstückgewinnsteuer

Eine mögliche Grundstückgewinnsteuer infolge Verkauf des selbstgenutzten Wohneigentums kann ganz oder teilweise aufgeschoben werden, wenn erneut Wohneigentum erworben wird mit dem Ziel, dieses selbst und dauernd als Hauptwohnsitz zu benutzen.

Im hier erwähnten Entscheid musste das Bundesgericht beurteilen, ob ein Wegzug nach 22 Monaten aus dem Ersatzobjekt den Steueraufschub aufhebt und die Steuer des Erstverkaufes auslösen würde.

Aufgrund des verbindlich festgehaltenen Sachverhalts erfüllte der Beschwerdeführer die Anforderungen an die Wohnsitznahme und hat dementsprechend das neu erworbene Wohneigentum dauernd und ausschliesslich selbstgenutzt. Er hätte seinen neuen Wohnsitz sogar begründet, wenn er von Beginn an vorgehabt hätte, dort nur 22 Monate zu verweilen.

Auch stellt sich die Frage eines Rechtsmissbrauchs nicht, bei dem der Steueraufschub zu verweigern gewesen wäre, wie die Vorinstanz verbindlich festgehalten hat, denn der Beschwerdeführer musste nachträglich aufgrund äusserer Umstände den Wohnsitz erneut verlegen.

In der Folge lässt die Finanzdirektion des Kantons Zürich den Passus der 5-Jahres-Frist für den Wegfall des Steueraufschubes bei Zweckentfremdung im Rundschreiben vom 31. März 2014 an die Gemeinden anpassen.
(Quelle: BGer 2C_306/2016)